Ипотекой или ипотечным кредитованием принято называть сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на получение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так: клиент платит банку первоначальный взнос, залогом по обеспечению этого кредита служит квартира, которую банк продает, если клиент перестает выплачивать кредит. Тем самым банк, по идее, компенсирует оставшиеся 70-90% своих средств, данных в долг, хотя это не возмещает кредитной организации другие потери. Во-первых, банк недополучает проценты по кредиту, во-вторых, в случае падения цен на жилье рискует не восполнить своих потерь по кредиту - ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет никакой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не подешевеет. Банк будет нести большие убытки.
Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника - страховые компании, так же заинтересованные в получении прибыли.
В международной практике ипотечное страхование применяется при выдачи кредита с первым взносом менее 20% от стоимости приобретаемого имущества. Снижение суммы первоначального взноса и обеспечение доступности приобретения жилья - эти два фактора считаются основными преимуществами программ ипотечного страхования. Например, в США существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом до 3% от стоимости жилья. Такие программы обычно существуют для отдельных категорий граждан - молодые семьи, семьи со средним и низким уровнем доходов, при этом ипотечное страхование является обязательным условием данного вида кредитования.
Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для населения объясняется и размером первого взноса, который, как правило, составляет 30% от стоимости жилья. Так банки защищают себя от невозврата кредитов (по данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности).
На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превышает предложение (вместо необходимых 332 млрд. рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд. рублей) - поэтому в ближайшее время вряд ли будут снижены процентные ставки по кредитам.
Дело в том, что банк, выдающий кредит, хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата. И его можно понять: по Конституции РФ у нас "каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен жилища", при этом Гражданский процессуальный кодекс делает невозможным при невозвращении кредита выселять должника из квартиры, если ему больше негде жить.
Кроме того, стабильность доходов большинства россиян недостаточна для полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все "длинные" банковские кредиты являются для самих банков довольно рискованными или "плохими".
Пока, по данным Банка России, в 2003 году просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако, как считается, по мере роста доступности ипотеки, это соотносшение может существенно вырости, поэтому участники рынка и ждут гарантий как от государства, так и от страховщиков.