Стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций, однако как только рост цен прекратится, весь рынок может рухнуть.
Согласно исследованию аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Если рост цен прекратится или среди инвесторов просто возникнет страх от такой возможности, то "инвестиционные" квартиры сразу же будут выставлены на продажу. Произойдет обвал цен, и "мыльный пузырь" лопнет, пугают "Известия".
С такой перспективой не спорит ни один аналитик. Но те, кто связан с недвижимостью напрямую, считают, что рынок рухнет только при условии, что количество инвестиционных квартир успеет дойти до критической массы.
Приобретение квартир для последующей перепродажи началось примерно в конце 2000 - начале 2001 года, когда стало ясно, что финансовый кризис преодолен, и цены на недвижимость стабильно пошли вверх. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН, отмечает, что тогда далеко не все частные инвесторы, покупая квартиру, сразу же планировали ее перепродавать - свою выгоду они осознавали постепенно, видя, как уже через год после покупки их собственность становится значительно дороже. И только к началу 2003 года инвестиции в недвижимость стали по-настоящему модными - в основном благодаря снижению курса доллара, вызвавшему необходимость найти накоплениям более достойное применение.
Чтобы продажа всех инвестиционных квартир смогла перекрыть ожидаемый рост цен, считают аналитики, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. Для этого годовой объем предложения должен составлять около 6 млн кв. м - то есть необходимо, чтобы доля продаваемых инвестиционных квартир была равна объемам нового строительства. Получается, что критическая масса не предназначенных для собственного проживания квартир составляет около 3 млн кв. м. жилья. Такой объем, говорят на рынке, накопится в лучшем случае только к рубежу 2005-2006 годов.
По мнению Репченко, к этому же времени исчерпается и потенциал роста цен на московское жилье, достигнув средней отметки в 2 тыс. долларов за кв. м. Тогда темпы роста цен заметно снизятся. А резкое увеличение объема предложения за счет продажи инвестиционных квартир создаст условия для легкого перехода от роста цен к их снижению.
С тем, что цены на московскую недвижимость перестанут расти в 2005-2006 годах, соглашаются многие эксперты. Но причины они называют разные. Риэлторы по большинству ссылаются на прогнозируемое снижение мировых цен на нефть, которое потянет за собой уменьшение платежеспособного спроса. Леонид Краснянский, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, связывает снижение цен с тем, что к 2006 году на рынке появится новое жилье гораздо лучшего, чем сейчас, качества, и все прежние постройки перестанут быть высоколиквидными.
